恒大地产的董事长不再是许家印了、炒房客的末日也快来了
房地产开发商靠什么赚钱?有人不假思索的回答,靠开发地块卖房子赚钱啊。
对,也不对。
靠卖房子确实能赚钱,但赚的很少,开发商的利润率其实被压制的很低,真的是一个辛苦钱。
但这些年开发商能获取暴利,发了大财,也确实是靠卖房子。
开发商靠卖房子能赚多少钱,要考虑一个重要的变量,就是房价的波动。
如果房价原地不动,开发商的利润是非常微薄的,如果能躺着赚大钱,政府也会强力管控。
但如果房价暴涨,那就不一样了。
每一个开发商,都持有天量的土地储备,以保证公司开发进度的可持续。
年销售额1000亿的房地产商,有三四千亿的潜在房子等待开发,这很正常。
卖1000亿的房子,按10%利润率算,也就赚100个亿。
多,但也不多。
因为如果房价翻倍,手里捏着的潜在房子,本来只能卖三四千亿,现在可以卖6000~8000亿。
这一下子,就是3000~4000亿的利润。
和这么庞大的利润相比,100亿算个毛线啊。
因此,在所有的房地产公司里,最重要的部门不是质量部门,甚至不是销售部门,而是投资部门。
谁能拿到地,谁牛逼。
开发商成功拍下一个地块,那是要庆祝欢呼的。
都是购物行为,你去商场里买个手机,不会特地开个派对庆祝一下吧,为什么开发商买到地就要庆祝?
因为地块这东西,买到就是赚到啊。
房价上升后,储备土地的恐怖增值效应,让中国所有的开发商盈利模式变得异常单一。
整个公司所有的架构,都是为了尽最大努力去储备土地,杠杆拉到极致,销售回款只要能勉强维持资金链就行。
所有的部门,都围绕增大公司土地储备这个目标去努力。
在保证资金链不断裂的前提下,能囤多少地就囤多少地。
卖房子才能赚几个钱,囤地才是发财之道。
每年开发一部分出来卖钱,那是为了维持现金流,以保证自己可以拿到高额的贷款。
现在国家出了新房限价政策来遏制这种行为,但过去没有。
在过去的20年里,谁敢囤地,谁敢极限囤地,谁发财。
开发商的身家从几亿到千亿只用了十几年,靠卖房子那点辛苦钱,怎么可能发家这么迅速呢。
赚的,都是土地和房价暴涨后增值的钱。
因为所有的房地产商都是靠这个逻辑发家的,所以他们才对土拍如此的痴迷,在政府几乎明着说房价肯定不准涨的前提下,依然疯狂的去抢地。
如果你是开发商本人,靠这个办法赚了十几年的钱,从区区一桶金变成了几十亿身价,你也会继续这么干的。
论玩杠杆,论吃时代红利,地产商是行家里的祖宗。
但这种发财的逻辑,因为恒大的陨落,彻底改变了。
恒大地产,不是中国最有钱的开发商,但却是中国囤地最多的开发商,土地储备行业第一。
根据恒大的公开财报,截止2020年12月31日,恒大总土地储备项目798个,总规划建筑面积2.31亿平方米
2020年9月,恒大副主席夏海钧表示:
如果去化37%,能实现6500亿元的目标,如果去化超过50%,能够实现8000亿元的销售目标。
按这个数据反算,恒大的总土地储备是1.6万亿元。
这公司,规模真的很庞大。
2021年8月,恒大地产的董事长换人了,从许家印变更成了赵长龙。
从这一天开始,许家印的地产时代,正式结束。
与此同时,恒大地产的法定代表人也换人了,从柯鹏变更为了赵长龙。
赵长龙何许人也,能从许家印手里接过恒大地产?还顺便接了法人代表?
随便一查,结果发现赵长龙身上背着几千条企业风险信息,简直多到吓人。
这么一个人出来当恒大地产的董事长和法人,而许家印和柯鹏在这个风口浪尖紧急卸任,怎么看都有找背锅侠的意味,很难不让人引发种种联想。
就算这种种联想全是错的,董事长和法人紧急换人,怎么看都不可能是一个好兆头。
尤其是在恒大欠钱逾期,多处工地停工的新闻铺天盖地的背景下。
为什么繁花似锦的恒大突然就开始大面积欠钱了?
以前的地产一哥是万科,后来换成了碧桂园,什么时候突然变成恒大了。
不声不响间,恒大的土地储备居然成了全行业第一。
2018年,万科喊出了“活下去”的口号,全方位降低自己的负债。
而与此同时,恒大在全方位的增加自己的负债。
一瞬间,万科和碧桂园就被恒大给甩后面去了。
因为在2017年,恒大准备借壳深深房,从A股上市,找了1300亿资金当战略投资入股。
根据和1300亿战投方签的协议,恒大在2018到2020年,要实现净利润不低于500亿元、550亿元和600亿,然后每年分配至少68%的净利润给战投方。
另外,恒大承诺最晚要在2021年1月31日前重组上市,否则战投方有权要求恒大以原有投资成本回购战投方的股份。
这条件听起来很诱人,稳赚不亏,于是大笔资金蜂拥入账,关系不好你还拿不到恒大的战投名额。
于是,1300亿就这么到账了。
你以为这是恒大背了1300亿负债么?
当然不是,这是恒大增加了1300亿的本金。
恒大以前的负债率是90%以上,也就是1块钱干10块钱的事情,到了2020年底,那也是1.5元干10块钱的事。
拿了这1300亿本金后,恒大杠杆一上,直接就能干1.3万亿的事情
毕竟从纸面上,战投方是在入股恒大,而不是借债给恒大。
因此,2018年万科喊着活下去的同时,恒大在疯狂的扩张,到处上杠杆,把这1300亿用最快的时间变成1.3万亿。
只要恒大能上市,这1300亿的股份可以在二级市场自由抛售,和恒大没有关系,所以恒大依然有千亿级的资本金,银行依然可以按规矩贷给恒大万亿级的资金。
只要资本操作一切顺利,很快就可以凭空变出万亿体量。
要是侥幸再吃到一波房价翻倍暴涨。。。
同志们,一瞬间,身家就可以翻几十倍啊。
我刚才说,论玩杠杆,论吃时代红利,地产商是行家里的祖宗。
现在你应该可以理解了。
这种极致杠杆的玩法,在任何行业都是死路一条,你要是敢用这么高的杠杆去开工厂,保证你骨灰都不剩。
但是在房价持续暴涨,最短不超过5年就一定会翻一倍的历史中,敢这么玩的房地产商都发财了。
只要能撑住5年杠杆不爆,自己就能瞬间碾压那些胆子小的同行,远远的把他们甩在身后,实现阶级跃升。
这个操作思路,其实和某些极端炒房客,如出一辙。
2020年,中央出台政策,严管房地产红线,遏制地产商的无序杠杆扩张。
中国恒大三道红线全中,资金链的综合危险度位居全国第二名。
看清房地产大亨的真实嘴脸,也从内心了解未来房地产价位走向!
资阳人也该明智选择理性买房了吧?(未完待续)
文章来源:远方青木 编辑整理:黄向东
房子要降价了吗? 房价要降了吗? 房地产要变啊 要跌了啊 房子要降价了吗? 连房地产大腕儿许家印都被约谈,地产大亨的商业帝国已经崩塌了。国家管控不是空穴来风,就连深圳法拍房都大半流标!炒房客的接盘侠已所剩无几。 全国空置房太多了,明显已经饱和过剩了。房子在手里卖不出去,只能廉价处理了,房地产开发商表演着各种招数扔出去,变现回流资金,不然怎么死的都不知道。 要跌了呀 谢谢分享推荐!