小产权房 为什么要谨慎购买？

一吱猪

前几天有一位资阳网友说遇到了一个很让人挠头的问题，说自己买到了小产权房，担心取得不了产权证，不想要了，问怎么退。

后来一细问，买的是回迁安置房（回迁安置房并非法律上概念，有些回迁安置房为商品房属性，仍然可以取得不动产权证，可以上市交易流通，）……

所以，有必要跟大家说说小产权房那点事。



一、小产权房的认识误区。

毫不客气的说，其实很多网友根本不知道什么叫小产权房，也不知道为什么叫小产权房，小产权房又是怎么划分的。

小产权房不是一个法律概念，从法律上来划分，没有任何一种房屋叫小产权房，这个说法是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的。就像二手房一样，虽然大家都这么叫，也都明白什么是二手房，但从法律上来讲没有一种房屋叫二手房，只有一种说法叫存量房。

通常我们说的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，甚至有些地区此类房屋是不核发产权证的，仅仅颁发宅基地使用证或集体土地建设用地使用证，更有甚者，有些地方此类房屋仅有农民建房用地批准书。

当然在现实生活中，还有些网友会对小产权房进行扩大解释，比如会把几类房屋也称为小产权房屋，一类是开发商已经取得大产权证（整幢楼的产权证），业主暂时尚未取得不动产所有权证书的房屋。一类是房屋再转让时需要缴纳土地出让金的房屋，比如已购公有住房、经济适用房、按经济适用房管理的房屋等。事实上，上述房屋最终都是可以取得不动产权利证书，成为法律意义上的可交易的商品房。

所以，区分是否为小产权房的一个标准是能否取得国家房管部门颁发的不动产权证书，能否上市交易、自由流通。



二、小产权房有哪些法律风险？

我们先说一下“地随房走、房随地走”的法律原则。

所谓“房随地走”就是指某块土地的土地使用权（建设用地使用权）被买卖处分时，该土地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并转让。反过来，建筑物、构筑物及其附属设施被转让处分时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分，即所谓“地随房走”。

如果村民出卖自己建造的房屋，必然会一并处分房屋所依附的宅基地使用权。而我国农村宅基地使用权由农村集体组织的成员享有，并具有社会保障和村民福利的性质。根据国务院土地管理行政部门作出的《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，“禁止城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

所以一旦非本村村民购买了集体土地上的房屋，就违反了法律的强制性规定，结果就是房屋买卖合同无效。

有些网友会问：房屋买卖合同无效有什么法律后果？

《合同法》第58条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

有些网友要说了，我都住了十几年了，当时不到一万买的，现在都好几百万了，这损失法院都能支持吗？

未必。因为从法官的角度来讲，买受人购买房屋具有审慎义务，买受人购买房屋时就应该了解自己作为非本村村民无权购买集体土地上的房屋，所以即使房屋买卖合同无效，买受人也要承担相应的法律责任。就目前实践来看，法院判定买受人承担的法律责任大约占30%左右。

还有网友问了，那这损失怎么确定呢？

评估，可以向法院申请司法评估，但事实上在司法实践中，法院选定的评估机构最终评估的房屋价格都低于实际市场价格，大概仅能评估到实际市场价的85%-90%左右。

举个例子，小张（居民）十几年前花了1万元购买了小王（村民）的房屋，十几年后小王反悔了，向法院起诉主张房屋买卖合同无效，要求小张返还房屋。小张虽心有不甘，但因购买此类房屋不受法律保护，只能返还房屋后另行主张房屋差价损失，小张向法院申请房屋价值评估，法院摇号确定评估公司，最终对房屋现价估值为101万元（事实上市场价大约为120万元），最终法院认定小张也有责任，最终判定小王向小张赔偿房屋差价损失70万元。这样，小张至少损失50万元，关键是小张拿着这70万元也买不起周边的商品房……这又是一个忧伤的故事。



三、那我买了小产权房，怎么办呢？

1、如果出卖人已经不是本村村民了，即使房屋买卖合同无效，对方可能也无权再拿回房屋，毕竟这房屋下的宅基地具有一定的人身属性，只有本集体成员才有权使用。

2、虽然买受人签订房屋买卖合同时不是本村村民，但后来变为本村村民了，或买受人的同住家属有本村村民，法院依然会驳回对方的诉讼请求。

3、虽然买受人不是本村村民，但买受人又把该房屋出卖给本村村民了，那么对方的计谋也是无法得逞的。

4、出卖人把原房屋出卖给买受人后，又批了一块宅基地建房，经乡镇人民政府审核，最终由县级人民政府批准手续，那么根据“一户一宅”的法定原则，法院也未必支持出卖人的诉求。（不同法院对此有不同观点）

综上，虽然小产权房便宜，但这种房屋千万要慎重购买！随时可能面临房屋买卖合同无效的风险，最终买受人往往是赔了夫人又折兵！
（来源：贺利芳律师）

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